投资者报 (记者 艾经纬) 上海的楼市在胶着。

　　一边是开发商表面上不肯松价，但“明折暗降”已是公开的秘密；另一边则是70%多的上海市民认为上海楼市已进入下降通道，降价达到30%即会出手。以至于房产市场出现 “旺季不旺，成交腰斩”的情况。

　　但在信贷紧缩的压力下，开发商正通过以价格来换销量的策略求得生存。

　　“明折暗降”蔚然成风

　　来自佑威房地产研究中心的统计显示，6月第一周，上海商品住宅成交均价升至每平方米17000元，第二周成交均价则回落到每平方米16448元。

　　事实上，从今年元宵节万科在上海率先打折销售后，整个上海楼市价格下调开始呈现“多米诺骨牌”效应。而6月上旬和记黄埔开发的“古北御翠豪庭”大幅降价则仅仅是一个阶段上海楼市状况的集中反映。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，6月6日推出636套房源的御翠豪庭，报价高达每平方米41697至50601元。但这批高报价的房源，实际成交价格却是历史新低，6月6日至15日成交的162套房源均价仅每平方米33806元，而5月份成交的12套房，均价还高达每平方米47823元，一个月内房价跌去了三成。

　　此前的4月中旬，上海康城醒目新推房源的报价每平方米下调了2500元，降幅达25%；4月12日，合生江湾国际公寓新推报价每平方米下跌了3500元，降幅达15%；长宁馥邦苑近期推盘，报价由每平方米22000元下调至每平方米21000元，降幅达4.5%。

　　而根据网上房地产的数据统计显示，在今年2月至3月的新盘中多达11个住宅项目明确表示降价促销，或私下调低了售价。

　　今年3月，松江区九亭板块的上海青年城对其新推房源打出“精品折扣价”促销广告。广告中称，仅19号楼1104室一套49.95平方米，售价63.5万元。而该项目原来的销售单价为每平方米1.4万元，售价为69.93万元。与原来相比，房价优惠了6.43万元。

　　与上海青年城类似，在广告中明确打出折扣的，还有南汇绿洲康城，该项目称，有意向的客户可携带身份证明，前往接待中心进行购房VIP卡的办理，凭VIP卡可享受购房九八折优惠。

　　而在上海颇具知名度的、位于普陀区中潭路的中远两湾城，今年1月，该项目四期璀璨天城D、E两座新推房源均价为每平方米2.3万元。但到了 2月底，该项目开发商打出广告称，其中一套房源以最低价每平方米22379元销售，但实际上该项目目前最低售价已经降低至每平方米21000元，而最好的楼层也只卖到每平方米22500元，比前期的均价相比，每平方米至少降低了500元。

　　与上述楼盘的“明折”相比，一些楼盘并不愿意承认自己降价，也没有任何的促销举动。但记者通过多种渠道了解到，新一期楼盘与以前楼盘相比，已经悄然降价。

　　位于青浦区的别墅项目现代华庭，1月份销售均价为每平方米7000元，而3月8日推出的这批房源，销售均价仅为每平方米6000元，较1月份的销售均价每平方米降了1000元。

　　同样暗暗降低价格的还有万科四季花城，该楼盘在4月推出90平方米小户型楼盘，每套定价90万至116万元。以此价格计算，单价在每平方米1万元至1.29万元之间。而这一楼盘之前推出的一批房源销售均价已达每平方米1.2万元，最高销售价格接近每平方米1.4万元。折算下来，新推楼盘的售价相当于原价打了9.2折。

　　“‘明折暗降’目前充斥着整个上海楼市，而且随着时间的推移，价格松动的幅度也会进一步加大。”一位业内人士如此判断。无论是6月的古北御翠豪庭还是4月开盘的上海康城项目，售价的下调幅度已和年初万科的5%的折扣率拉开了距离。

　　上海中原地产研究总监陶琦日前在光大证券地产行业论坛上表示，未来上海房价两极分化的态势将日趋明显，市中心区商业价值的提升，房价也会相对稳定，而外围区域的住宅价格压力会越来越大。

　　旺季不旺，成交腰斩

　　易居房地产研究院的统计显示，今年1至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。”

　　而6月份的情况更是不容乐观。中国房地产指数研究院统计显示，6月2日至15日，上海商品房日均成交662套，比去年同期下降29%，即使和5月19日至6月1日的数据相比，也稍有下降10%。

　　上海易居房地产研究院副院长丁祖昱告诉《投资者报》记者，“市场进入调整阶段，成交量减少的主要原因有三方面，其中之一是可售供应较少，而上海正是这种情况的典型。”

　　事实上，自2005年以来，上海历年供应量不断减少，2006年月均供应234万平方米，2007年月均供应只有112万平方米，2007年供应仅有2006年的一半，市场在消耗存量房源，2008年月均供应只有89万平方米。

　　“性价比较高的，以改善性需求为主的项目销售情况优于其他项目。”丁祖昱分析指出，“其中，中小户型住宅受市场影响较小，因为能以低价的优势吸引众多自住消费群体，抗跌性强，受到人们青睐。”

　　丁祖昱表示，在成交量总体低迷的情况下，消费者购房行为更加理性。记者获得的上海地区二季度部分新开盘销售情况显示，价格适中的如保利家园、长城中环墅等项目销售情况均比较乐观。而同期开盘的白金湾府邸则因价格处在高位，一个月内仅卖掉8%。

　　下调30%即可有效促销

　　搜房网6月中旬的一项调查结果显示，有73.9%的被调查者认为上海楼市已经步入了下降轨道。而66.04%的被调查者选择房价一旦降到其心理价位就出手。“购房者出手日趋理性。”参与调查的搜房网一人士表示。

　　而在出手时机上，固然购房者期望房价越便宜越好，但结合自身实际情况，超过40%比例的被调查者表示一旦楼市降价达到30%即会出手。“从调查可以看出即便是在当前淡市，房企下调30%房价即可有效促销。”上述人士称。

　　来自佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅供需比达到1.28∶1，而此后数月仍有大量的楼盘预备推出。供需比的情况很可能不再是供不应求，相反是走向另外一端。

　　多位市场人士认为现在的降价是一个苗头，随着供应的进一步放大，降价只会更加明显。以价格换销量，是资金链紧张的开发商明智的选择。

　　“上海楼市已不是铁板一块，在这场已僵持半年多的消耗战中，很多房企可能将会向购房人让步，毕竟降价销售换回资金，总比资金链断裂更有意义，活着比什么都好。” 上海业内资深评论员杨红旭表示。